Een eigen Spaans huisje, mét zwembad om ten volle van het klimaat te genieten. Het kost een paar centen, maar dan heb je ook wat. Geen wolkje aan de lucht. Totdat je op een wel erg slechte ochtend een hek vindt tussen jou en je zwembad. Een betonmolen staat ernaast te draaien, bouwvakkers kijken je grijnzend aan. Blijkt de grond om je huis voor de helft van een ander te zijn. Dág zwembad.
door Manno van den Berg (De Telegraaf)
AMSTERDAM - Moeiteloos lepelt Gerard van der Toorn, financieel adviseur aan de Spaanse Costa Blanca, voorbeelden op waarbij het goed misging bij de aankoop van een vakantiewoning. Gebrek aan voorbereiding of ondeskundige hulp kan voor veel problemen zorgen, met name doordat de koper van een huis in Spanje een kwetsbare positie heeft. Zaken als verborgen verplichtingen, verbouwingen en onduidelijke perceelgrenzen kunnen voor nare verrassingen zorgen. "In Spanje is de nieuwe eigenaar verantwoordelijk voor de juiste beschrijving in het kadaster en register."
Een (tweede) huis in het buitenland staat hoog op Nederlandse verlanglijstjes. Spanje is met ruim 20% van de transacties de populairste bestemming, zelfs nog nipt voor Frankrijk. De crisis op de Spaanse huizenmarkt waardoor er veel 'se vende' staat en waarbij kopers ook nog eens flink kunnen afdingen, zal de populariteit alleen maar vergroten. "Er zijn nu veel mensen die hun huis kwijt willen, buitenlanders die de gestegen maandlasten niet langer aankunnen. Je onderhandelingsruimte is daarmee een stuk groter."
Dat het populair én een stuk goedkoper is wil niet zeggen dat alles van een leien dakje loopt. Een huis kopen in Spanje vergt evenveel, zo niet veel meer inspanning, dan een woning in Nederland. Van der Toorn: "Mensen zijn vaak op vakantie als ze de beslissing nemen. De zon schijnt en dan lijkt alles vanzelf te gaan. In 95% van de gevallen gaat het ook goed. Maar als het misgaat, zijn de gevolgen vaak ingrijpend." Het eerste waarvoor de financieel adviseur waarschuwt is dat een makelaar en een notaris een andere rol spelen dan in Nederland. Een makelaar is niet zelden een buitenlander die ooit zelf een eigen huis heeft verkocht en de smaak te pakken heeft gekregen. "Het gevolg is dat er helaas intermediairs actief zijn die niet echt deskundig zijn en die als enige doel 'verkopen' hebben. Neem indien mogelijk je eigen makelaar mee, die deelt vervolgens met de makelaar van de verkoper de 5% courtage. Een eigen makelaar is ook handig voor scherpe onderhandelingen. Is een makelaar niet altijd nodig, het is volgens Van der Toorn wel raadzaam om een advocaat in te huren, zeker als er geen bank bij de koop is betrokken. De kosten liggen tussen 1000 en 1500 euro, maar je krijgt er iemand voor terug die alleen jouw belang voor ogen heeft."
Verstopte hypotheek
De advocaat is vooral nodig om het gat te vullen dat een Spaanse notaris open laat liggen. Die notaris doet eigenlijk alleen de inschrijving in het kadaster. "Hij checkt bijvoorbeeld niet of er nog verplichtingen op het huis drukken."
Verplichtingen? Van der Toorn: "Een advocaat checkt of er bijvoorbeeld geen hypotheek meer op het pand rust. Belangrijk, want als nieuwe eigenaar neem je in Spanje zulke verplichtingen gewoon over. Dan zit je met een hypotheek van een ander opgezadeld. Ondenkbaar in Nederland, waar de notaris erop let of aan alle verplichtingen is voldaan."
Een advocaat checkt ook of de verkoper huis en grond wel daadwerkelijk in eigendom heeft en of verbouwingen gedekt worden door een juiste bouwvergunning. Zo kan één perceel nog wel eens twee percelen blijken. Dat is nog niet zo erg, maar wel als het andere perceel op andermans naam staat. Die heeft dan de grond plus eventuele bebouwing erop.
Ook goede bouwvergunningen zijn van belang. Zijn die er niet, of komt de vergunning niet overeen met de daadwerkelijke verbouwing - en dat is geen uitzondering in Spanje - dan kan de gemeente tot vijf jaar na verbouwing verwijdering eisen.
Afbreken
En die vergunningen worden streng bekeken, benadrukt Van der Toorn. "Dan heb je nog maar één keus: afbreken. Zo ken ik mensen die een garage aan hun nieuwe huis hebben laten bouwen. De gemeente heeft hen alles weer laten weghalen. De bouwvergunning deugde niet. Wat dat betreft is Spanje vreemd. Aan de ene kant worden de regels streng toegepast, maar aan de andere kant kun je zonder vergunning alles aanbouwen en zolang er vijf jaar lang niet aan de bel wordt getrokken krijgt het automatisch goedkeuring." Laat onvermeld dat er hard wordt ingegrepen als de instanties, bijvoorbeeld door een tip van een rancuneuze buurman, tijdens die periode wél lucht krijgen van de verbouwing. Het is dan extra zuur, als het huis inmiddels het bezit is van een nieuwe nietsvermoedende eigenaar.
Een andere machtige bondgenoot is de bank. Meestal wordt er voor een tweede woning eigen geld op tafel gelegd. Van der Toorn raadt echter aan om deels te financieren met een hypotheeklening. "Spaanse banken zijn lastig en controleren in samenwerking met beëdigde taxateurs alles. Klopt de inschrijving van het aantal meters en de bouwvergunning, rusten er nog andere hypotheken of rechten en verplichtingen op de woning? Mocht de bank op basis van de taxatie niet bereid zijn tot een hypotheek, dan weet je dat er iets niet klopt."
Ook zorgt de winstbelasting - die de winst op de verkoop van een huis belast - voor problemen. Zo kan een huis op papier onder de werkelijke waarde worden verkocht. "Dan verlaat de notaris even de kamer en wisselt een koffertje van eigenaar", vertelt Van der Toorn. Dat verklaart ook de scepsis van de Spaanse overheid. Soms geloven gemeenten gewoon niet dat er een bepaalde prijs is betaald, stelt Van der Toorn. Blijkt er dan vervolgens uit een taxatie een hogere waarde, dan wordt de koper/huidige eigenaar (dus niet de verkoper) aangeslagen voor de winstbelasting (18% over de winst). Dat u het weet.
Belastingschuld
In Spanje moet de winst uit zo'n transactie zelf worden aangegeven. In de praktijk wordt dat weinig gedaan, weet Van der Toorn. "Ik ken niemand die ooit de volle 18% heeft betaald." Voor Spanjaarden geldt een soepele regeling, voor niet-residenten geldt echter dat de verkoper bij de notaris als voorheffing op de winstbelasting 3% over de waarde van de woning moet betalen. Meestal stopt de belastingbetaling daar. En ook dat levert voor een koper extra risico op: in theorie kan de resterende belastingschuld namelijk op hem worden verhaald.
Regels en wetgeving kunnen per regio verschillen, wees daar attent op.Bepaalde regio's kennen 'handgeld' of reserveringskosten wanneer u met de verkoper tot mondelinge overeenstemming komt. Dit bedrag ligt meestal rond de € 3.000 en komt uiteindelijk in mindering op de nog te betalen koopprijs.Rusten er nog schulden op de woning, zoals een hypotheek of achterstallige belastingen? Zorg er dan voor dat de verkopers die aflossen voordat de woning op uw naam komt te staan.Zijn het perceel en de woning in het kadaster en register goed beschreven? Na een substantiële verbouwing zou de beschrijving van een woning wellicht aangepast moeten worden.Als er een verbouwing heeft plaatsgevonden, was daarvoor een vergunning nodig?
Zo ja, is er gebouwd met een deugdelijke vergunning of niet?Als u een hypotheek afsluit, zal de bank een aantal zaken uiteraard ook controleren. Maar u kunt er ook voor kiezen om een advocaat in te huren die uw zaken behartigt.Houd bij de financiering rekening met een eigen inbreng. De maximale hypotheeksom bedraagt rond 70% van de koopprijs. Het percentage kan variëren afhankelijk van waarde, inkomen, soort hypotheek en de bank waarmee zaken wordt gedaan.Pas op met leuke huisjes op het platteland. Deze 'rusticapercelen' worden vaak lager getaxeerd en zijn gebonden aan strenge bebouwingsregels. Infrastructuur, zoals de weg erheen, betaalt u als eigenaar zelf.
Gerard van der Toorn is directeur van SAFE Financieel Advies SL en auteur van het boek 'Financieel Advies in Spanje'.